Als ik artikelen zie die huiseigenaren over hun vereniging hebben geschreven, denk ik bij mezelf; “Hier gaan we weer – meer bashing van verenigingen van huiseigenaren!” Als een professionele manager van een gemeenschapsvereniging denk ik dat ik weet wat veel van de problemen zijn. Ze zijn niet “de vereniging”, en ze zullen ook niet worden opgelost door wetgevende tussenkomst, behalve misschien door het verlenen van vergunningen aan managers. Hoewel ik denk dat ik de onderliggende problemen en twistpunten begrijp, kan noch ikzelf, noch iemand anders beweren alle antwoorden te hebben, waarvan sommige zeer complex zijn en alleen door de rechtbank kunnen worden opgelost. Het overwicht van zaken die hun weg vinden naar de rechtbanken had echter gemakkelijk kunnen worden opgelost door communicatie en een goed beheer van de vereniging.
Definitie VVE
Wat is een “VVE”? Veel mensen, zelfs degenen die er wonen, merken ten onrechte aan dat de vereniging een almachtige externe entiteit is, met onbeperkte middelen, die op de een of andere manier de controle over de gemeenschap heeft gekregen, tot grote nadeel. Huiseigenaren noemen de vereniging vaak ten onrechte ‘zij’, terwijl er in feite geen ‘zij’ zijn. Er is alleen ‘wij’, maar veel mensen hebben een ‘wij-versus-zij’-mentaliteit aangenomen. In feite is de vereniging alle eigenaren die onroerend goed hebben gekocht binnen de grenzen van een bepaalde gemeenschap. Deze eigenaren hebben, omdat zij ervoor hebben gekozen om dat onroerend goed te kopen, ook ermee ingestemd om een vereniging van hun mede-eigenaren te vormen of er deel van uit te maken, die gebonden zijn aan bepaalde bestuursdocumenten, die lang geleden (meestal door advocaten) waren geschreven goedkeuring voor de ontwikkeling werd gegeven door de staat, de stad of de provincie, en voordat de eerste kavel, woning of eenheid werd verkocht. Sommige van deze documenten zijn zelfs ingediend en / of geregistreerd bij een geschikte overheidsinstantie en kunnen alleen (en terecht) worden gewijzigd door middel van een langdurig, vooraf bepaald proces.
Die documenten zijn
1. De statuten. Deze werden gedeponeerd bij de staatssecretaris en richtten de vereniging op als een onderneming zonder winstoogmerk, die haar onderwerpt aan bepaalde reeds bestaande staatswetten die dergelijke entiteiten beheersen (zoals de Non-Profit Corporation Act).
2. De Plat (of kaart). Dit is ingediend bij de provincie en de stad en geeft de juridische beschrijving van het pand, evenals de locatie en de grootte van alles in de gemeenschap.
3. De statuten. Deze gaan over organisatorische en administratieve aspecten van de gemeenschap, zoals het gezag en de taken van de raad van bestuur, de werking van de vereniging, vergaderingen, stemrechten, enz.
4. De regels en voorschriften. Dit bevat een gedetailleerde uitleg van wat wel en niet is toegestaan in de gemeenschap. De regels en voorschriften worden vastgesteld door het bestuur van de vereniging onder de bevoegdheid die haar is verleend door de andere bestuursdocumenten en moeten in overeenstemming zijn met de bestaande bestuursdocumenten en de staatswet.
5. De verklaring van convenanten, voorwaarden en beperkingen (ook bekend als “Verklaring”, “Verbonden”, “Decs en Covs”, “CCR’s”, et al.) Dit is een bindend en juridisch contract tussen de partijen, dat is vastgelegd met de County Clerk en / of Recorder, wat een aktebeperking vormt die met het land loopt en waaraan alle eigenaren vrijwillig gebonden zijn.
VVE beheer wordt vaak ook gedaan door externe partij zoals 247vvebeheer.nl
De Branchevereniging VvE Beheerders (BVVB) behartigt de belangen van aangesloten VvE beheerders in Nederland
Dit laatste document is het document dat de meeste problemen lijkt te geven, alleen omdat de meeste eigenaren ervoor kiezen het niet te lezen of er moeite voor doen het te begrijpen. Wanneer een persoon naar een woning in een door een convenant gecontroleerde gemeenschap kijkt, moet de erkende makelaar dit aangeven. Als die persoon vervolgens een contract voor de aankoop van onroerend goed tekent, heeft het contract een voorziening voor herziening van de convenanten. Als de potentiële koper niet akkoord gaat met de convenanten, heeft hij of zij de mogelijkheid om het contract te ontbinden. Wanneer vervolgens een lening wordt verstrekt door een geldschieter voor een woning in een door een convenant gecontroleerde gemeenschap, is er een berijder bijgevoegd (die de hypotheekgever ondertekent) die aangeeft dat er convenanten zijn en dat de koper ermee instemt zich aan die convenanten te houden. Op grond van hun registratie is de verklaring van elke vereniging een openbaar document, dat verkrijgbaar is bij de County Clerk and Recorder en vaak online verkrijgbaar is.
Overeenkomst huis
Bij het sluiten moet de koper (s) een document ondertekenen waarin hij akkoord gaat met het betalen van beoordelingen op de vervaldag en het naleven van de convenanten, regels en voorschriften van de gemeenschap. Mijn vraag is: “Hoeveel meer kansen heeft een persoon nodig om zich af te melden voor vrijwillige aansluiting bij een vereniging van mede-eigenaren die door het convenant wordt gecontroleerd?” Ik wacht op iemand die uitlegt hoe handhaving van deze convenanten een schending is van “eigendomsrechten” in deze staat en in dit land. Om het bot te zeggen: door onroerend goed te kopen in een door een convenant gecontroleerde gemeenschap, stemt een persoon ermee in zich bij de vereniging aan te sluiten, onderhoudskosten te betalen en de convenanten te volgen. Dit is een kwestie van burgerlijk contract tussen twee partijen en is niet onderworpen aan wetgevende controle.
